关于城市建设与开发的调研报告
经营城市就是利用土地国有制度，征地拆迁，为财政谋取最大利益，同时给开发商分一杯羹，在利益博弈的同时改变城市面貌，走出一条以城建城，以城兴城的市场化之路。经营城市的核心概念是土地出让金，其实质是土地财政，又称第二财政。
存在问题：一是部分领导干部对经营城市认识模糊，还未彻底摆脱政府作主、财政拿钱的僵化方式，存在就建设而建设及严重的等、靠、要的思想，对为什么要经营城市，如何经营城市知之甚少，还未形成经营城市的浓厚氛围；二是经营城市缺乏战略规划和整体运作，往往是“摊煎饼”式的需要一点摊一点，对城市资源的整合和挖潜仍处于低级水平，没有形成管理统一、步调一致的经营格局；三是经营城市的层次较低，仅仅局限于挂牌拍卖出让经营性土地、拍卖经营权等有限资源，以直接获取资金为目标，没有从更深的层次来包装城市、经营城市、建设城市，没有从整体的角度来提高城市的附加值和吸引力。
一、树立以地生财意识，做好土地经营文章。土地不仅是财富之母，也是城市之母，更是一笔巨大的国有资产，能否让其增值升值，对积累城建资金至关重要。随着我市城市建设步伐的加快，为筹措资金和优化城市，在具体工作中，应从以下几个方面入手：一是加大城市土地经营力度。建立和完善城市规划区内土地集中统一管理体制和国有土地储备制度，由政府高度垄断土地一级市场，放开搞活二级市场，根据城市规划、土地利用总体规划和城市建设的需要，每年统征一定面积的土地进入储备库，将土地级差、土地增值和土地隐性收益集中管理使用，实现土地资源增值的最大化。二是盘活闲置土地资源。具体操作可先由国土、建设、计划等部门组成一个专门班子，对我市闲置土地进行认真的调查了解，在此基础上，通过收购储备、招商引资、招标拍卖等形式，多渠道盘活这部分土地，努力增加土地收益。三是强化土地储备运作。充分发挥土地储备的融资平台作用，对城市土地全面实行“一个渠道进水（统一征地）、一个池子蓄水（统一储备）、一个龙头放水（统一供应）”。四是进一步规范房地产开发市场。适当提高房地产商进入门槛，做好开发地段的城市基础设施配套建设，使房地产开发向规模化和规范化方向发展。五是依法加强土地管理。注重合理用地、集约用地、节约用地，同时加大查处力度，严禁非法交易、违法用地和炒地皮行为的发生，促进土地市场健康有序发展。
二、树立整体意识，做好城中村改造文章。城中村是城市化进程中的必然现象，改造城中村是经营城市中绕不开的难题。目前，我市城中村数量较多且大多占据城市重要位置，空间利用率低，造成了城市资源的巨大浪费，综合改造已迫在眉睫。一是统一规划，分步实施。按照城市功能布局，制定统一改造规划，并根据轻重缓急拟订改造方案，条件成熟一个改造一个。每一个城中村改造方案，必须经市政府研究同意，原来审批过的，必须重新提请市政府研究。否则，不能进行开发建设。二是统一征地，合理安置。在改造前，将城中村集体土地统一征为国有，并设计建设安
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