在街道物业管理工作会议上的讲话
今天我们召开全街物业管理工作会议，主要任务是进一步统一思想，深化认识，细化任务，硬化责任，着力把我街道物业管理工作推上新台阶，为争创全国文明城市、打造美好家园作出新的更大的贡献。下面，我就物业管理工作讲三点意见。
一、统一思想，提高认识，进一步增强做好物业管理工作的责任感和使命感。
我街道现有居民小区 个，规划总建筑面积达 万平方米，已建设面积 万平方米，设计总户数 户，已入住户数 户，入住人口 人，物业管理的小区 家。近年来，通过街道党工委、办事处的努力，全街 个小区均有物业管理企业提供服务，实现了物业管理全覆盖。
城市是人们生活的家园。“城市，让生活更美好”，应该成为城市发展的根本方向和价值追求。随着经济社会发展和收入水平提高，群众追求幸福美好生活的愿望比过去更加强烈，要求享有的城市生活服务内容更广、标准更高。但是，目前我们提供的公共服务产品还不能完全满足市民对高品质生活的需求。就我街道而言，各居民小区物业服务水平参差不齐。从一季度考评情况来看，好的与差的确实不在一个水平上，譬如仁盛小区的辰元物业，平湖观邸小区的城投物业做的应该说非常到位，无论是软件还是硬件都非常好，还有远东国际花园西区的华宇物业，汉城物业等做的比较好，值得大家学习。其他的物业都不同程度存在这样那样的问题，如从业人员没有按要求配备，整体素质不高，基础设施、技防设备配套不到位，有的物业用房条件简陋，办公条件极差，物业管理服务水平和档次都比较落后，个别物业服务企业连基本的保洁工作都做不好，导致各类物业矛盾纠纷时有发生，群众诉求、投诉较多，居民对物业意见较大。物业管理工作已成为城市管理中的热点、难点、焦点问题，直接影响到社会和谐稳定。因此抓好物业管理工作已刻不容缓。
二、明确目标，突出重点，全面落实物业管理工作各项任务。
今年物业管理工作的目标任务是:进一步加强住宅小区物业管理工作，切实解决当前存在的突出问题，帮助物业企业建立健全各项运行机制，提升小区物业管理水平，确保所有住宅小区物业管理工作正常化，实现物业管理群众满意度80%以上。为实现上述目标，着重抓好以下几各方面工作:
(一)加快建立物业管理新体制。一是整合城管、市场监管、公安、查违办等队伍，进一步充实街道物业管理领导小组及街道物业管理办公室力量。明确街道物业管理办公室对全街各类物业管理实行统一领导、统一管理、统一协调、统一监督、统一考核，全面履行街道物业管理工作的主体职责;二是组建街道物业管理服务中心–池州市池净物业服务有限公司。本着政府主导、服务为先、快速高效的原则，全面履行街道物业管理方面的应急服务。目前，中心已在翠微社区开展物业服务工作。下一步将接管政府保洁的一些区域，以及因物业企业管理不善、服务较差被清退的小区。三是成立社区物业管理综合协调领导小组，书记、主任分别任正负组长，全面负责协调本辖区范围内的物业工作。
(二)着力推进小区业主委员会建设。业主委员会是连接业主与物业服务公司之间的纽带，是物业管理活动中的重要载体，正确发挥业主委员会的作用，对解决物业管理工作中不断增多的矛盾和纠纷，构建和谐社区，维护社会稳定具有十分重要的意义。各社区要积极引导，充分发挥业主委员会的自治作用。要在2016年6月底前全面完成辖区内小区业主大会的筹建、业主委员会的选举和换届等工作。要引导业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁，且具有一定的组织协调能力和必要的工作时间小区居民，特别在社区党员、在职党员或退休党员进入业主委员会。原则上，社区居委会办公地点座落在该小区内或社区居委会工作人员是小区业主的，应当在业主委员会中担任一定的职务。要积极组建小区业主委员会党支部，提倡社区党员、在职党员或退休党员担任业主委员会主任，指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立业主自治服务组织。要指导业主委员会摸清物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动情况，并督促物业服务企业按照规定将经营性活动收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。各社区要指导业主大会合理确定业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴等。
(三)建立健全物业服务质量履约保证合同制度。为深入推进创建全国文明城市工作，从2016年起，小区业主委员会与物业企业签订合同时，物业企业应按照建设规模的一定比例缴纳履约保证金，由街道物管办实行专户存储。其标准为:总建筑面积在5万平方米以下的为10000元，5万平方米以上10万平方米以下的为15000元，10万平方米以上的为20000元。对在创建整治活动中行动迟缓或整改不力的物业企业，由街道物管办和社区会同业主委员会直接在履约保证金中扣除应由其整改承担的费用，未签订合同或超出履约保证金金额的，在相关补贴中扣除，并按照《关于进一步加强主城区物业服务项目准入与退出管理的通知》(贵物管[2015]1号)规定处理到位。履约保证金缴纳标准、存储账户、扣除及返还分别通过物业服务合同约定。
(四)切实加强前期物业开办费等管理。严格按照规定程序拨付前期物业管理开办费，并督促物业企业及时缴纳前期物业服务质量履约保证金。凡因工作不力，被街道通报责令整改的物业企业，物业企业必须按照要求及时整改到位，拒不整改或整改不力的物业企业，社区将会同业主委员会(已成立业主委员会，应当由业主委员会签署意见)申请使用前期物业服务质量履约保证金，用于创建全国文明城市工作宣传或小区环境综合整治，并按照《关于进一步加强主城区物业服务项目准入与退出管理的通知》(贵物管[2015]1号)规定处理到位。因小区物业管理工作不力，被国家、省、市、区文明委或物业管理领导小组通报一次，分别扣除前期物业服务质量履约保证金4000元、3000元、2000元、1000元，并按照《关于进一步加强主城区物业服务项目准入与退出管理的通知》(贵物管[2015]1号)规定处理到位。扣除的前期物业服务质量履约保证金及增值收益全部用于小区物业管理工作。
(五)加快解决当前物业管理中的突出问题，全力支持物业企业的健康发展。一是全面落实“三位一体”机制。已落实业主委员会的小区要着力构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的物业管理协调机制，初期每月召开一次联席会议，以后可每季度召开一次会议，及时协调解决物业管理方面存在的问题。二是积极组织开展物业管理达标创建活动。各社区要帮助物业企业开展物业管理达标活动，切实整治业主委员会机构或功能缺失、物业服务企业服务不到位等问题，并督查物业服务企业按规范运作，提高承诺服务、为民服务的理念。物业企业要按照规定要求，加强人员队伍配备，改善办公条件，更新物业设施，建立健全各项规章制度，狠抓现场管理，落实物业管理长效管理机制和措施，促进物业管理又好又快发展。三是继续推进老旧小区综合改造和技防工程建设。积极争取市、区老旧小区政策支持，进一步提高老旧小区公用设施配套、技防化工程建设。四是组织开展小区违章搭建、毁绿占绿、违规装修、牛皮癣等专项整治行动。在去年集中清理行动的基础上，各社区要立即组织一次“回头看”，督促并配合物业企业再搞一次集中清理，并帮助物业企业建立健全长效机制，实现常态化管理。五是建立完善小区物业投诉、纠纷调解和应急维修机制。确保存在问题第一时间发现，应急维修第一时间到位，矛盾纠纷第一时间解决。六是协助物业企业解决“收费难”的问题。辖区内住宅小区物业产权转移时，社区网格员上门核实该户是否保持房屋原貌的同时，告知房屋所在地的物业服务企业。对拖欠物业服务费的业主，物业服务企业上门催缴并在小区公示后仍不缴纳的，社区居委会根据实际情况，协助物业服务企业催缴。对长期拖欠物业服务费的业主或使用人，支持物业服务企业通过媒体爆光、依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁。
三、强化领导，落实责任，推动我街物业管理工作再上新台阶。
一是要进一步加强领导，落实责任。各社区要将物业管理工作列入本社区的重要议事日程，切实加强领导，精心组织，强力推进。各物业企业要按照《物业管理条列》等法律法规的要求，对照考评细则，逐条落实。物业企业主要负责人要明确责任，明确目标，将各项物业管理工作的任务进行全面分解，细化落实到每个管理人员直至每个员工，做到一级抓一级、层层抓落实，确保每项工作都有人负责，有序推进。
二是要进一步建立机制，强化考核。1、将全街物业企业实行分类管理，从第二季度起，凡在季度考评中低于70分或被市区通报批评的物业企业实行重点管理，每月调度一次。2、将物业管理纳入街道对社区的季度考核。3、强化督查考核，严格奖惩。各社区要认真开展好小区周巡查工作，及时发现和纠正小区管理中存在的问题。街道物管办要切实加强对物业企业的日常督查和考核，及时通报。老旧小区考核结果与老旧小区补贴挂钩。对全年小区物业管理考核分值居前的物业企业，按照等级划分分别予以奖励。对小区物业管理考核优秀，工作突出的业主委员会予以表彰。对考核不合格的物业企业予以清退，相关的业主委员会进行改选。
三是要加大宣传力度，营造浓厚氛围。各社区和物业企业要把物业管理工作的宣传作为加强物业管理工作的重要举措，围绕增强业主消费意识和物业企业的服务意识，通过报纸、电视、宣传板报、发放《告居民书》等形式，加大物业管理法规的宣传力度，提升社会各界对加强物业管理服务工作的认知和认同。要通过开展物业管理宣传教育活动，动员社会各界和广大居民群众，在享受到优质物业管理成果的同时，增强自律意识。引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，协助服务企业收取物业服务费，破解长期欠缴问题，形成良好的物业管理氛围。要发挥党员干部模范带头作用，积极引导党员干部带头遵守业主公约和物业管理规章制度，自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的良好局面，真正做到同在一个社区，共建美好家园。
同志们，加强社区物业管理，改善城市环境，不仅是人民群众的热切期望，更是政府执政为民的职责所在，是一件事关广大市民切身利益的大事。全街上下要以更高的热情，更大的干劲，克服困难，破解难题，扎实工作，努力把我街的物业管理工作提高到一个新的水平，为建设富裕、和美的文明城市做出更大的贡献。
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