关于xx市农村集体建设用地的调研报告
按照市委、市政府要求，我局于5月23日至5月28日抽派专人就农村集体建设用地情况对部分办事处、镇、村农村集体建设用地情况进行了调研。现将调研情况汇报如下：
一、全市农村集体建设用地的基本情况
我市辖区共计15个镇、6个办事处，共有466个行政村，1674个自然村，4100个村民组，12个居民委员会。农村集体建设用地总面积为15941.94亩公顷。
二、农村集体建设用地现状
（一）农村建设用地分布散、布局乱、利用率低，浪费现象十分突出。
农村居民点分散，每个行政村都有几个居民点，特别是近年来，由于经济快速发展，一些村民纷纷从老院子搬出来在交通较为便利的地方选址建房，在选址时依风水而建，你朝东，我朝西，各占一方，杂乱无章；加之新建户的时间有早有晚，不能统一行动，整体搬迁，从而造成居民点散而乱的混乱局面，浪费土地的现象日益突出。大多数农村居民的宅基上主房屋占地不到30％，有70％的是厨房、树林、道路、圈舍等非房屋所占地。有的农民依法用地的意识较为淡薄，对统筹规划合理用地、节约集约依法用地和执行“一户一宅”按标准用地的认识不够，建住宅时随意选址，粗放用地，导致宅基地利用率十分低下。
（二）农村闲置宅基地、一户多宅、超标准占地现象突出，集体建设用地利用率低，闲置浪费现象较为严重。
通过调查发现，闲置宅基地、空置住宅和一户多宅、超标准占地的现象成逐年上升的趋势，主要表现以下几个方面：一是人均集体建设用地面积较大，利用率低，农村住宅空置率高，一户多宅较多。二是部分农村村民取得宅基地建房后，因考学、参军、工作、在外购房居住等原因，将户口迁出本村，造成大量住宅闲置。三是一些农村村民在城市或城镇购房，举家外迁，其原宅基地未腾退而空置。三是部分村民因结婚分户等原因已在村内单独申请建房居住，后又继承其父母或亲戚生前所居住的房屋，导致一户多宅和房屋闲置等问题，造成了农村土地的粗放利用和浪费。
（三）农村住宅违法建设现象较为严重
近年来，由于农村集体经济增长乏力，再加上国家取消了三提五统等税费，一些空壳村和自然环境较好的村把农村住宅建设当作集体收入的唯一来源，纷纷违法建设住宅对外出售和寻租，其表现形式主要有：一是部分村集体未经批准，擅自占用土地建设住宅，对外出售；二是部分村以集体土地为条件与他人联合开发，建设住宅对外出售；三是部分村集体将土地出租给他人，用于住宅建设；四是部分村民未经批准，擅自占用土地建设住宅，严重违反了《土地管理法》及相关政策，干扰了我市农村住宅的建设秩序。
（四）农村集体建设用地违法行为屡禁不止，非法交易行为时有发生。
农村集体建设违法用地现象时有发生，未能得到有效遏制。主要表现在：有的乡镇未经批准，擅自占用土地，尤其是耕地或基本农田以“以租代征”的方式，将土地出租给其他单位或个人，非法搞房地产开发；有的则以农业结构调整为名，擅自占用耕地，甚至基本农田建设永久性建筑，进行畜禽水产养殖，使大量耕地遭到破坏。
随着城市化水平的提高，城市和农村住房价格差异的不断提升，在乡镇中心区域，尤其是在城乡结合部，部分城镇居民以及农村村民受经济利益的驱动，非法交易农村住宅的现象时有发生，随着旧村改造和新农村建设的推进，一些违法交易现象逐渐表露，不仅严重违反国家政策规定，还扰乱了土地市场的正常秩序，而且容易引发大量的土地信访和民事诉讼案件，使农村村民的合法权益得不到有效保障，造成了农村土地权属混乱和产权纠纷，并给旧村改造及新农村建设带来新的矛盾。
（五）新农村建设、旧村改造以及农村集体建设用地节约集约用地政策难落实。
当前，新农村建设和旧村改造工作是土地管理中的一项重要工作，是适应经济发展形势所提出来的，是保护耕地发展长远的新目标。然而，由于群众受传统观念的束缚一时还无法接受，导致工作阻力相对较大；目前，老百姓经济条件还不是很宽裕，无法腾出多余的资金来开展此项工作，导致该地在该项工作上还未有新的进展。
三、农村集体建设用地存在问题的原因
当前我市农村集体建设用地利用和管理中存在的问题受诸多因素的影响，如村庄规划选址问题，村民意识问题，村民建设资金投入的问题等等，主要原因有以下几个方面：
一是农村村民对集体建设用地利用管理制度和政策的理解不够，法律意识淡薄。部分村民自我意识浓厚，不能站在大局的高度看待耕地保护问题，随意占用耕地，不服从管理，逃避管理的现象时有发生。据调查，有半数以上的村民不满足现行的宅基地标准，他们在建设中仍然按照传统观念规划厨房、畜禽圈舍、道路等功能而超标准占用宅基地。因为没有建立空置的房屋和宅基地激励腾退机制，农村居民自愿退出宅基地的积极性普遍不高。
二是在村庄规划上缺乏科学性、指导性，未能与经济发展同步。旧的村庄规划由于时间较长，已经过时，必须抓紧时间搞好土地利用总体规划修编工作，特别是亟待完善村级规划编制工作，以适应农村经济发展所需。在规划时应结合新农村建设和城乡综合配套改革工作，从规划工作着手，以改善居住条件，提高生活水平为目的，用科学合理的规划来指导宅基地管理工作，从宏观大局出发，整体推进村庄建设，从而改变粗放用地行为，遏制浪费耕地的行为，从而提高农村宅基地利用率，提高集约节约用地意识。目前，由于村级集体经济组织经济实力较弱，无法自行筹备村级规划编制工作所需经费，建议政府加大村级规划编制工作资金的投入力度。
三是农民建房规划、审批管理执行难。不少农民认为房屋审批面积偏小，在建造时想方设法进行超面积建造，更有一些农民占用周边的一些公共用地进行超面积建房。农民建房随意性较大，建房地址基本上以农民自选为主，立面、朝向、层次都由建房户自定。建新拆旧政策难以实施，造成空
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